Come si dividono le spese dell’ascensore condominiale?

Come funziona la divisione delle spese dell’ascensore condominiale? La manutenzione dell’ascensore condominiale richiede delle spese, che vengono gestite e divise interamente tra i condomini.

Cos’è la ripartizione delle spese ascensore in condominio e perché preoccupa così tanto

Le spese per l’ascensore condominiale sono un tema delicato, spesso oggetto di dibattito in assemblea condominiale. Sono tante le domande e i dubbi che si pongono, in particolare: come vengono divise le spese? a cosa corrispondono? chi le deve sostenere e in che misura?

In questo articolo cercheremo di rispondere a queste domande legittime e lecite che i condomini possono porsi.

Le norme che regolano la ripartizione delle spese ascensore in condominio

A stabilire come viene calcolata la ripartizione delle spese per l’ascensore è l’art. 1124 del Codice Civile. La spesa relativa alle scale e agli ascensori viene divisa tra le unità immobiliari per metà in riferimento al valore millesimale delle singole unità immobiliari e per la restante metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

I codici 1123 e 1124 del Codice Civile

I codici 1123 e 1124 del Codice Civile regolano la ripartizione delle spese condominiali. In particolare:

• l’articolo 1123 stabilisce la regola generale (millesimi o uso),
• l’articolo 1124 detta le regole specifiche per le scale e gli ascensori esistenti, suddividendo le spese per metà in base ai millesimi e per metà in base all’altezza del piano.

Come si calcolano le spese dell’ascensore condominiale

La ripartizione è effettuata, per i condomini che sono serviti dall’ascensore, nel seguente modo:

• 50% in ragione dei millesimi di proprietà;
• 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Il sistema dei millesimi

L’art. 1124 c.c. stabilisce che le spese per la manutenzione e l’esercizio dell’ascensore si ripartiscono:

• per metà in base al valore millesimale dell’unità immobiliare (tabella generale di proprietà);
• per metà in proporzione all’altezza del piano in cui ciascuna unità si trova rispetto al suolo.

Questa seconda parte è ciò che differenzia le spese dell’ascensore da altre spese condominiali.

Metodo di calcolo

1. Quota millesimale di proprietà (50%)
   • Si utilizza la tabella millesimale generale già esistente (superficie, volume, coefficienti ecc.).
   • Questa parte incide sempre, anche per chi abita al piano terra.
2. Quota in ragione dell’altezza (50%)
   • Si costruisce una tabella ad hoc detta tabella di piano/altezza, dove il criterio è la distanza verticale dal suolo o dal punto di accesso all’ascensore.
   • Ogni piano riceve un “peso proporzionale” all’altezza: ad esempio, se il 1° piano è preso come 1, il 2° piano sarà 2, il 3° piano 3, e così via (o, in alternativa, si usano le altezze effettive in metri).
   • Si sommano tutti i valori di piano e si rapporta ciascun valore al totale per ottenere i millesimi di piano.
   • Chi abita al piano terra paga la sola quota millesimale (non quella in ragione dell’altezza), salvo usi particolari dell’ascensore (es. accesso a box o cantine).

Spese ordinarie e straordinarie: la differenza

Mentre la manutenzione ordinaria è periodica e si esegue almeno due volte l’anno, la manutenzione straordinaria ascensore subentra in caso di necessità.

• Manutenzione ordinaria: controlli che riguardano di solito le pulsantiere, le fermate al piano, il corretto funzionamento delle porte, lo stato del paracadute e dei freni di emergenza. Nel caso in cui durante queste visite periodiche si ravvisino delle parti logore o rotte, queste sono immediatamente sostituite o riparate così come riportato nel contratto di manutenzione, con lo scopo di mantenere in efficienza l’impianto di elevazione.

Le operazioni di manutenzione ordinaria riguardano:

• la verifica del funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici, elettrici;
• la verifica dei dispositivi di sicurezza;
• la pulizia e lubrificazione degli elementi;
• la verifica dell’allineamento ai piani
• la verifica dell’integrità e dell’efficienza del paracadute, del limitatore di velocità e degli altri dispositivi di sicurezza;
• la verifica delle funi, delle catene e dei loro attacchi;
• la verifica dell’isolamento dell’impianto elettrico e dell’efficienza dei collegamenti con la terra;
• l’annotazione sul libretto.

• Manutenzione straordinaria: non ha una periodicità, ma si rende necessaria quando l’impianto ormai obsoleto necessita di migliorie o si riscontrano guasti che riguardano uno o più componenti dell’impianto.

Ripartizione delle spese ascensore: casi particolari

Nella ripartizione delle spese per l’ascensore condominiale esistono però dei casi particolari, da tenere in considerazione. Vediamoli meglio.

I condomini del piano terra devono pagare le spese dell’ascensore?

La Corte di Cassazione, con sentenza numero 4419 del 21 febbraio 2013 ha stabilito che i condomini del piano terreno devono partecipare alla ripartizione delle spese di scale ed ascensore perché “Le scale (e gli ascensori) appartengono anche ai condomini dei piani inferiori che non se ne servono in quanto beni che condizionano l’esistenza stessa dell’edificio”. Quindi tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese, anche se non utilizzano l’ascensore, perché è un bene comune. Sono rari i casi in cui il condomino del piano terra può non pagare le spese dell’ascensore, ovvero solo se la sua unità immobiliare non è raggiunta dal servizio.

Spese per ascensori in condomini con più scale o impianti

Anche qui a rispondere è la legge. Il terzo comma dell’articolo 1123 del Codice Civile, stabilisce: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

È possibile rinunciare all’ascensore per evitare di pagare le spese?

Non è possibile rinunciare all’ascensore per evitare di pagare le spese perché la spesa riguarda la gestione delle parti comuni, compreso l’ascensore.

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